تقرير بنك عوده عن القطاع العقاري في لبنان: آفاق القطاع مرآة للوضع السياسي-الاقتصادي بعد ارتفاع طفيف للأسعار في الأشهر الأولى من 2025

صدر عن بنك عوده تقريره الجديد حول "القطاع العقاري في لبنان" وأشار فيه إلى أنّ الخروقات السياسية الواعدة في بداية العام 2025، بدءاً من الانتخابات الرئاسية، وتكليفٍ رئيس للوزراء، وتشكيل حكومة من ذوي الكفاءات، ساهمت في تحسين المناخ الاستثماري، وأعطت دفعاً للأسعار داخل السوق العقاري اللبناني. وهذا ما ترجم ارتفاعاً نسبياً في أسعار العقارات خلال الأشهر الأولى من العام الحالي، قبل أن تدخل الأسعار في حال جمود منذ آذار بسبب حالة عدم اليقين محلياً. فقد سجّلت زيادة في الأسعار العقارية نسبتها تقارب 10% خلال الأشهر الثلاثة الأولى من العام 2025، تلتها بعد ذلك فترة استقرار نسبي. في الإجمال، إنّ أسعار الوحدات السكنية الصغيرة والمتوسطة الحجم هي حالياً أقل بنسبة 20-30% عما كانت عليه قبل تشرين الأول 2019، في حين أنّ أسعار الوحدات السكنية الفاخرة تناهز اليوم المستوى الذي كانت عليه قبل الأزمة.

وأضاف التقرير أنّ الطلب على القطاع العقاري سجّل تحسناً نسبياً لغاية تاريخه في العام 2025، بحيث عاد إلى نفس المستويات التي شوهدت في العام 2022، إلا أنّه لا يزال يواجه تحديات على صعيد الأساسيات. ويأتي هذا التحسّن في ظل استئناف النشاط في السجّل العقاري في بعبدا، المتن، النبطية والجنوب. إضافة إلى ذلك، إن التسليفات من قبل مصرف الاسكان ساهمت بعض الشيء في تحسين قدرة الأسر على شراء العقار. في التفاصيل، بلغ عدد المبيعات العقارية خلال النصف الأول من العام 2025 نحو 33297 عملية بيع مقابل 16390 عملية بيع خلال الفترة نفسها من العام 2024، علماً أنّ هذا المستوى من الطلب هو الأعلى منذ العام 2022. وبالمقارنة مع النصف الأول من العام 2019، فإن عدد المبيعات العقارية حينها جاء 34% أقل من العدد المسجّل خلال النصف الأول من العام 2025، في إشارة إلى العودة إلى مستويات ما قبل الأزمة داخل القطاع. من ناحية أخرى، بلغ متوسط قيمة شراء العقار خلال النصف الأول من العام 2025 زهاء 85735 دولار، أي بانخفاض نسبته 31% بالمقارنة مع المستوى المسجّل في النصف الأول من العام 2019، و41% أقل من المستوى المسجّل في العام 2022. وهذا يظهر تحوّلاً في الطلب نحو العقار الأرخص داخل القطاع العقاري وسط تحديات التمويل.

خلال العام 2025، بدأت مكوّنات العرض بالتحسّن بعد إنتهاء الحرب. ويأتي ذلك في ظل تحسّن الأوضاع السياسية والاقتصادية وتحسّن الوضع الأمني. فقد ارتفعت رخص البناء بنسبة 16% خلال النصف الأول من العام 2025 بالمقارنة مع الفترة نفسها من العام السابق، حيث بلغت زهاء 2826763 متر مربع في النصف الأول من العام 2025 مقابل 2434966 متر مربع في النصف الأول من العام 2024. إضافة إلى ذلك، قفزت تسليمات الإسمنت بنسبة 49% سنوياً خلال الأشهر الأربعة الأولى من العام 2025 بالمقارنة مع الفترة نفسها من العام السابق. فقد بلغت تسليمات الإسمنت زهاء 851.4 ألف طن في الأشهر الأربعة الأولى من العام 2025 مقابل 573.1 ألف طن خلال الفترة المماثلة من العام السابق، في إشارة إلى التحسّن اللافت في النشاط. إلا أن النقص في إمدادات التسليف لا يزال يشكّل عائقاً أمام حصول أي اندفاعة قوية في المشاريع. إلى ذلك، إن الارتفاع المستمر في معدل التمدّن جراء محدودية فرص العمل في المناطق الريفية جعل المشاريع العقارية في المناطق الريفية أقل جاذبية للمستثمر، بينما بقي السوق العقاري في المدن مشبعاً بشكل مفرط وبأسعار غالية.

وفي نظرة استشرافية، يقول تقرير بنك عوده أنّ آفاق القطاع العقاري تبقى مرتبطة بآفاق الأوضاع السياسية والاقتصادية بشكل عام. إذ تتوقّف آفاق القطاع العقاري على السيناريوهات المختلفة المتوقعة على الصعيدين السياسي والاقتصادي، مع ما يحمل ذلك من تبعات على صعيد أسعار العقارات وظروف السوق. في هذا السياق، لا بد من تسليط الضوء على ثلاث سيناريوهات محتملة خلال الأشهر الاثني عشرة القادمة، وهي السيناريو الإيجابي، والسيناريو الوسطي، والسيناريو السلبي، مع نسب تحقق بنسبة 55%، 30% و15% على التوالي. ففي حال تحقق السيناريو الإيجابي على الصعيد السياسي والاقتصادي (حصر السلاح بيد الدولة، وإقرار قانون الفجوة المالية، وإبرام اتفاق نهائي مع صندوق النقد الدولي)، سيرتفع الطلب داخل السوق العقاري بشكل ملحوظ، ما سينعكس ارتفاعاً في أسعار العقارات أقلّه بنسبة 20%، كما أن عودة التسليف السكني سيوفّر محفّزاً لافتاً للسوق. أما السيناريو الوسطي فيفترض استقراراً نسبياً في أوضاع السوق وأسعار العقارات عند مستوياتها الحالية. أخيراً، في حال تحقق السيناريو السلبي والذي يفترض تدهوراً أمنياً، سينكمش الطلب العقاري، وستبرز بشكل لافت عروضات البيع، ما سيشكّل ضغوطاً تنازلية على أسعار العقارات وعلى أوضاع السوق بشكل عام.