زخور عن الانذارات للمستأجرين: التوقف عن قبول الطلبات مخالف للقانون والتمديد من 2017

قال المحامي أديب زخور رئيس تجمع الحقوقيين للطعن وتعديل قانون الايجارات مع لجان المستأجرين في بيان: "بالرغم من وضوح القانون وصدور القرارات المبرمة بداية واستئنافاً وبالرغم من الأوضاع الاستثنائية التي تمر بها البلاد من حرب ودمار وموت، لا زالت بعض الانذارات تصل الى المستأجرين بطريقة مخالفة للقانون، ويسمع المجتمع اللبناني من وقت لآخر بأن القانون ينتهي في 28/2/2026 وان عمل اللجان سيتوقف في 28/2/2026".

اضاف: "ان هكذا مزاعم مردودة شكلاً واساساً، لكون اللجان والصندوق لم يتم تأليفهما ولم يباشرا عملهما اصولاً لكي يتم وقف العمل بهما، وللقرارات الصادرة عن القضاء بداية واستئنافاً، وقد استقر الاجتهاد للتمديد اعتباراً من تاريخ نشر القانون بحسب المادة 15 اي من تاريخ 28/2/2017، مع تعليق معظم المواد استناداً الى المادة 58 ، مع الاجتهاد المميز لمحكمة استئناف جبل لبنان برئاسة القاضية ريما شبارو، الذي اوضح عدم امكانية بدء المهل لحين اكتمال عناصر القانون ولوحدة النصوص، وبالتالي، يتوجب عمل واستقبال الطلبات خلال هذه الفترة ولحين انتهاء العمل بالقانون 2/2017، بخاصة ان المادة 8 فقرتها الاولى نصّت أنه ...."يحق للمستأجر، في أي وقت يطرأ فيه تعديل على معدل دخله العائلي الشهري أن يقدم طلباً جديداً الى اللجنة المنوه عنها اعلاه للنظر به واتخاذ القرار المناسب في ضوء التعديلات التي طرأت على هذا الدخل لجهة الابقاء على قرارها السابق او تعديله".

وتابع: "بالتالي، يحق للمستأجر "في اي وقت يطرأ فيه تعديل" أن يقدم طلباً جديداً، مما يستوجب ترك المهل مفتوحة وقبول الطلبات طيلة الفترة المنصوص عليها في المادة 15 للمستفيدين وغير المستفيدين من الصندوق، اذ أن المشرع ترك المهلة مفتوحة امام المستأجر لان يتقدم بطلب جديد في أي وقت قد يطرأ فيه تعديل على معدل الدخل العائلي اي قد تتغير حالة المستأجر ودخله العائلي فيتقدم بطلب جديد في اي وقت يطرأ التغيير. ونضيف:

1- في وحدة القانون وعدم تجزئته وعدم إبتداء عمل اللجان والصندوق وعدم ابتداء المهل ولا انتهائها لا قبل ولا بعد 28/2/2026:

وقد اكدت عليها محكمة استئناف بعبدا برئاسة الدكتورة ريما شبارو، وشدّد القرار الصادر عنها بتاريخ 28/4/2025 على وحدة النصوص وترابطها وعدم قابليتها للتجزئة، تمهيداً للقول انه لا يمكن البحث بانتهاء عقد الاجارة إلا بعد ربطها بكافة المواد المتصلة ومنها المادة 15، خصوصاً ولأن كيفية وبدء احتسابها قد ارتبط بغيرها من المواد ولا سيما بكيفية اتمام واحتساب بدء سنوات الدفع وغيرها من المواد، بخاصة ان قانون الايجارات هو خاص واستثنائي لا يصحّ ولا يجوز اساساً تجزئة النص او سلخه عن مضمونه او فصله عن كيانه، وصولاً الى الاستنتاج الوحيد وهو يتعلق بعدم تصوّر امكان حتى الخلوص لنقطة الاحتساب او تاريخ بدء الاحتساب لا من 2014 ولا من 2017 لعدم وجود اللجان والصندوق، واستطراداً وللتوسع بالشرح من قبل المحكمة بالرغم من رأيها الواضح في الفقرة الاولى منها فإن انطلاقة التمديد هي من 2017".

وقال زخور: "ان الاجتهاد استقرّ في محاكم التمييز ولا سيما قرار الرئيس حدثي والمستشارتين علاّوي وغنطوس، تاريخ 30/12/93 أن قانون الايجارات هو وحدة متكاملة في احكامه الموضوعية والاجرائية، غير قابل للتجزئة، وهذا ما يتوافق مع قول العلامة رودولف فون ييرينغ " يجب اعتبار القانون ككل متماسك، فلا يجوز فصل مادة أو مبدأ دون المساس بتوازنه"

(Rudolf von Jhering (« Le droit doit être considéré comme un tout cohérent, on ne peut isoler un article ou un principe sans en compromettre l’équilibre. »".

اضاف: "انطلاقاً من هنا نعود ونذكر أن القانون 2014 الذي ابطل في المجلس الدستوري وبخاصة اللجان لم يعاد ترميمها الاّ في العام 2017 ودون مفعول رجعي اي بقي القانون 2014 واللجان باطلة وغير معدلة بأي قانون ولا يمكن ان تمارس اي عمل قبل قانون 2/2017 كون التعديل وفقاً للمادة 60 تطبق منذ صدور القانون ونفاذه في 28/2/2017، والمادة 59 ألغت جميع الأحكام المخالفة لهذا القانون(2/2017) أو غير المتفقة ومضمونه. وبالتالي يتبيّن بوضوح عدم إبتداء وعمل اللجان والصندوق قانوناً وعدم ابتداء المهل ولا انتهائها لا قبل ولا بعد 28/2/2026، وكل ما يثار عكس ذلك هو مردود شكلاً اساساً، ويتوجب اتاحة المجال امام المستأجرين لتقديم الطلبات الى اللجان لوحدة القانون وعدم قانونية تجزئته وعدم إبتداء عمل اللجان والصندوق بطريقة قانونية.

2- مهل انشاء اللجان والصندوق هي مهل اسقاط، ولم يتم تأليفها او عملها اصولاً حتى تاريخه ولا يمكن انشاؤها لاحقاً دون ابلاغ المواطنين مع الزامية تعديل المهل كون الطلبات والمهل المتصلة بها منصوص عليها تحت طائلة الاسقاط، ولا يسأل المواطن عن خطأ الدولة:

استناداً الى المادة 3 من القانون 2/2017 من المفترض والواجب انشاء الصندوق خلال مهلة أربعة أشهر من تاريخ نشر هذا القانون، واوجبت انشاء اللجان خلال مهلة شهرين من تاريخ نفاذ هذا القانون وفقاً للمادة 7 منه، اي في 28/2/2017، ومن المعروف أن اللجان لم تنشأ الا في العام 2020 وبطريقة جزئية، وليس في كافة المحافظات والمحاكم حتى تاريخه،ً ولم يتم تأليفها رسمياً ولم تبدأ عملها أصولاً، والصندوق افرغ من مضمون ومن تمويله ولا يسأل المستأجر عن التمويل او عن تقاعس الدولة ولا عن اية زيادات، كما سنبين. وبالتالي، لا يمكن انشاؤها الا في مواعيدها كون الطلبات والمهل المتصلة بها منصوص عليها تحت طائلة الاسقاط، وعند انشائها بطريقة متأخرة تسقط الحقوق والمهل المنصوص عليها، فمثلاً يتوجب تقديم الطلبات اليها كل سنة تحت طائلة الاسقاط، وإن الزعم أن على المستأجرين واجب التقدم كل عام في مهل محددة هو أمر مستحيل ولا يمكن تطبيقه لعدم انشاء اللجان والصندوق حتى تاريخه، وعدم تأليفها ومباشرة عملها وتمويلها اصولاً ، اضافة الى تعليقها استناداً الى المادة 58".

3- الخيارات المتاحة امام المستأجر:

بحسب المواد 8و10و15و 16 و22و27 وما يليها، خيّرت المستأجر الذي كان من المفترض ان تكون اللجان والصندوق قد انشئا وعملا اصولاً، (وكان من المفترض ان يقبض تعويضه المستأجر من الصندوق استناداً الى المادة 27 على سبيل المثال كخيار وحق)، أن يخيّر بين امرين أن يطلب يأخذ مجموع التعويضات 12 ىسنة من الصندوق الذي افرغ من التمويل الرمزي، واما البقاء في المأجور، الا انه نتيجة عدم انشاء وعمل اللجان اصولاً اصبح هذا الخيار والحقوق العائدة للمستأجرين غير قابلة للتطبيق، وما لم يتم ذكره نذكر به وهي حقوق الزامية،

وبالتالي، وقبل البحث بانتهاء التسع السنوات وال12 سنة يتوجب تطبيق كافة مواد القانون وانشاء وتمويل الصندوق وعمل اللجان واعطاء المستأجرين تعويضاتهم والاتاحة لهم ممارسة خياراتهم، وعدم تجزئة مواد القانون واهمال تطبيق معظم مواد القانون او تطبيق القواعد بشكل خاطىء وتشويه والخطأ في قراءة النصوص وتفسيرها، وكل ما ثار خلاف ذلك بطريقة مجتزأة مردود شكلاً واساساً، بخاصة ان قانون الايجارات هو خاص واستثنائي لا يجوز التوسع بتفسيره او تطبيقه بصورة مخالفة لمواده الصريحة،

وهذه القاعدة تجد مبررها في المبدأ الكلي.

Exceptio est strictissimae interpretatiois (les excéptions sont d interprétations stricte)

والفقه صريح بهذا المعنى. كذلك الاجتهاد الذي قرر ويقرر بأن النصوص الخاصة تفسّر بشكل ضيّق، ولا يجوز اضافة حالات على تلك النصوص عليها في هذه التشريعات (محكمة التمييز المدنية، قرار رقم 97، تاريخ 7 أيار 1968. مجلة العدل لعام 1968 ص 705.

Jean carbonnier :Droit civil tome 1.collection Thémis. 1967 p83-"la loi special étant exceptionnelle sera interprétée strictement.. ".

4- الصندوق واللجان معلقين استناداً الى المادة 58 ولم ينشآ ويباشرا عملهما اصولاً حتى تاريخه:

4- 1-الصندوق: ومن جهة اخرى فإنه حتى تاريخه لم يتم انشاء الصندوق بشكل رسمي بل جرى افراغه من اي تمويل رمزي من 2017 الى 2022 بموجب مرسوم من الحكومة حيث قد صدر في الجريدة الرسمية بتاريخ 3 آذار 2022 المرسوم رقم 8836 الذي الغى المادة 14 من المرسوم رقم 5700 تاريخ 1/10/2019، المتعلق بالنظام المالي لحساب صندوق مساعدة المستأجرين، اي عملياً لا وجود لاي تمويل، وهذا اثبات اضافي على اعتراف الحكومة ووزارة المالية بالقانون 2017 وتمويله من هذه السنة حصرياً، وتاكيداً على التمديد المنصوص عليه في المادة 15 من القانون 2/2017، والاّ ألقينا اعباء اضافية على ميزانية الدولة التي لا تحتمل،

4-2-اللجان: علماً ان تجمع الحقوقيين بحضور الاستاذ زخور ولجان المستأجرين من كل المناطق راجعت رئيس مجلس القضاء الاعلى في آذار 2023 ، واكد لنا ان ما يثار في الاعلام عن ابتداء عمل اللجان وسقوط حق المستأجرين وانتهاء القانون في العام 2023 هو غير صحيح وغير صادر عن القضاء، وما ينطبق على العام 2023 ينطبق على العام 2026 مع تأكيد انطلاق القانون من العام 2017 مع تعليقه وفقاً للمادة 58، بالقرارات من محاكم البداية والاستئناف،

أضف الى كل ما تقدم، أن هناك مستأجرين لا يعلمون اصلاً بوجود اللجان لعدم عملها اصولا مع الصندوق حيث فرض القانون اعلامهم بعملها خلال بضعة اشهر من نشر القانون، ولا يمكن اسقاط حقوقهم لخلل تتحمل مسؤوليته الدولة بعدم انشائها وتمويلها للصندوق حتى تاريخه او لعدم اعلامهم اصولاً عن تأخرهم بتأليف اللجان وعملها بطريقة مخالفة للقانون طوال السنوات الماضية والحاضرة، وعدم تحميلها للمستأجرين وعائلاتهم،

وألزمت المادة 8 ان يتقدم المستأجر بطلب خلال شهرين من تحديد بدل المثل رضاء او قضاء عند انشاء وعمل اللجان اصولاً مع الصندوق، وبالتالي مع عدم انشاء اللجان وتأليفها وعملها اصولاً إن المهل لم تبدأ اصلاً بحق المواطنين،

واذا سلمنا جدلاً بإنشاء اللجان وتمويل الصندوق وهو شرط اضافي لتعديل القانون، وبعد تمويل الصندوق وبدء الدفع ودخوله حيّز التنفيذ، عندها يشترط القانون ان يكون هناك تحديد لبدل المثل رضائي او قضائي وهذا الامر معلّق استناداً الى المادة 58، وبالتالي ان ارفاق تقرير الخبراء تحت طائلة رد الطلب هو مطلب معلّق وفقاً للمادة 58، وعمل اللجان برمته معلّق على الصندوق، ولاستحالة اعادة عملها بعد كل تلك السنوات، دون تعديل ونفاذ الصندوق، مع العلم انه لغاية اليوم لم تنشأ اللجان اصولاً والاهم لم تباشر عملها مع الصندوق للقول عن وجوب التقدم اليها في اشهر او مهل محددة لجميع الاسباب المثارة، اضافة الى ان المستأجر لا يعلم حتى تاريخه بوجودها لعدم تكوينها على كافة الاراضي اللبنانية وعدم وجود هيئات قضائية، او تأليفها وعملها أصولاً، وبالتالي، يتوجب استقبال الطلبات طوال فترة العمل بالقانون 2/2017، أو عند توفر شروط تقديم الطلبات بالرغم من المخالفات والنقص في الاجراءات التي لا يسأل عنها المستأجر ولا ترتب عليه اية مسؤولية ناتجة عن تقاعس الدولة بواجباتها، مع تعليق كل تلك الاجراءات استناداً الى المادة 58، وما يثار عكس ذلك هو مردود شكلاً واساساً لمخالفته القانون،

5-اعادة تفعيل اللجان وتمويل الصندوق بعد تعديل المهل والقانون وابلاغ المواطنين اصولاً:

ان الوسيلة لاعادة ابلاغ المواطنين عند انشاء الصندوق وتمويله مع اللجان هو الجريدة الرسمية، لانه كان من المفترض ان تنشأ وتعمل خلال فترة قصيرة جداً استناداً الى المادتين 3و7 والتقدم اليها بالطلبات كل عام وفقاً للمادة 8و10 وما يليها وهذا مستحيل عملياً لعدم انشائها، وقد مضى سنوات طويلة حيث كان من المفترض أن تقدم امامها بالطلبات ولا يسأل المواطن عن عجز الدولة في تأليف اللجان والصندوق وتمويله، اضافة الى تعليقهما استناداً الى المادة 58، وما يثار عكس ذلك هو مردود شكلاً واساساً،

علماً ان معظم الهيئات غير مشكلة ومعظم الموظفين غير موجودين، وكل موظف اذا وجد لديه اصول خاصة به لاستقبال الطلبات ويطبق اجراءات على مزاجهم فمنهم من يرفض الطلبات ومنهم من يمتنع عن قبولها اكثر من مرة كما هو الحال في قلم المتن، ومنهم غير موجودون اصلاً ، ولا وجود لاية هيئات مكتملة، ولا وجود لمرجعية او هيئات لمراجعتها،

وقد نصّت المادة 10 من القانون 2/2017 فقرتها الاخيرة: "إن المساهمات التي يتوجب على الصندوق دفعها للمؤجر تبقى على عاتق هذا الصندوق، ولا يمكن للمؤجر التذرع بها لأي سبب وأمام أي مرجع بوجه المستأجر على أنها جزء من بدل الإيجار لم يسدد من قبل الأخير". وبالتالي لا يمكن حتى المطالبة بأية زيادة وامام أي مرجع بوجه المستأجر فيما خصّ الزيادات، وتبقى علاقة المالك محصورة مع الصندوق. وان الحديث والتنظير عكس ذلك هو مردود شكلاً،

6- مهل انشاء اللجان والصندوق، تمويلها وتأليفها وعملها هي مهل اسقاط وتعطي امراً بالدفع للصندوق اي يتوجب عملها وتقبل الطلبات باستمرار اضافة لعدم امكانية عملها دون الصندوق ودون تعديل القانون برمته:

بخاصة أن اللجان تعطي أمراً بالدفع للصندوق الذي يتوجب انشاؤه بالتزامن مع اللجان ويفترض استمرار عملها، استناداً الى المادتين 3و7 وما يليها، من قانون 2/2017، وهذا يرتب اعباء مالية على الحكومة بمليارات الدولارات وهي لا تملك فلسا واحداً لدفعها لا للمالك ولا للمستأجر وقد افرغ من مضمونه كما بينا، وفي مطلق الاحوال لا يسأل المستأجر عن الزيادات استناداً الى المادة 10 منه، إضافة الى ان للمستأجر الحق بمعرفة الزيادات وحقوقه وواجباته مسبقا، لا بعد مرور المهل، اذا تقرر عدم استفادته مع المبالغة في تحديد المثل ب 4% بينما الزيادات لغير السكن والتجاري تم تحديدها بالقانون الجديد ب 3% تصاعدياً وبالتالي من المعروف ان الزيادات على الاماكن السكنية لا يمكن ان تتخطى الربع او الثلث من زيادة التجاري او غير السكني اي يجب تخفيضها تلقائيا الى 1% او اقل، اضافة الى سقوط التعويضات المقررة له وتناقصها، سواء للمستفيدين جزئيا او غير المستفيدين، وبالتالي يتبين ان مهلة التأخر عن انشاء اللجان كما الصندوق هي مهلة اسقاط وليس حث، وتبطل مرسوم انشاء اللجان والصندوق بعد مرور سنوات طويلة، مع استحالة تطبيق القانون دون تعديله، وكل ما يثار من انتهاء قبول الطلبات او تحديد مهلاً لها مردود شكلاً واساساً، وهذا ما استقر عليه القانون والفقه والاجتهاد،

La distinction des délais de prescription, butoir et de forclusion (Fréderic rouvière) -N 7 - Chaque fois qu’un délai a pour fonction de punir civilement un comportement tardif, il s’agit d’un délai de forclusion.https://hal.archive.ouvertees.fr/hal-01141901/document

يراجع ايضا:

Forclusion et prescription deux notions a ne pas confondre

La forclusion est la durée limitée d’un droit d action en particulier…délai particulier pour exercer une action spécifique…L’absence d’action dans le delai imparti emporte decheance du droit (cour de cassation,chambre civile 3, du 23 novembre 1982 , 81-11.780,publie au bulletin)

وبالتالي، يفترض القانون عمل اللجان والصندوق منذ بدء تأليفهما، وفقاً للمادتين 3و7 وأن يستمرا بعملهما لغاية الانتهاء من دفع التعويضات ومجموع المساهمات للمستأجرين، وأن تستمر اللجان باستقبال الطلبات بالتزامن مع تسديد الصندوق للأموال، وتوجب تعديل القانون حكماً مع تعليق المواد استناداً الى الى المادة 58، لحين انشاء الصندوق ودخوله حيّز التنفيذ اي التمويل والدفع الفعلي،

7- لجميع هذه الاسباب وغيرها من المزاعم بتوقف اللجان في 28/2/2026، هو مخالف للقانون، وأن الزعم بتوجب تقديم الطلبات في مهل محددة وفرض شروط غير منصوص عليها في القانون، هو مردود شكلاً واساساً، لكون اللجان والصندوق لم يتم تأليفهما او تمويلها ولم يباشرا عملهما اصولاً لكي يتم وقف العمل بهما، وللمواد الصريحة التي تتيح للمستأجر التقدم بطلب جديد عند تغيير وضعه، ودخله العائلي، وللحقوق المكتسبة للمستأجرين والخيارات المعطاة لهم بتقاضي مجموع المساهمات والتعويضات مع حقهم بالاستقراض من المصارف لشراء او تقسيط الشقق التي يشغلونها ويتوجب تعديل القانون والاتاحة لهم بممارسة حقوقهم، وعدم جواز القول لا ببدء المهل و انهائها\، لوحدة القانون وعدم قانونية تجزئته او تطبيقه على القطعة، a la carte، وعدم إبتداء عمل اللجان والصندوق بطريقة قانونية استناداً الى المواد الصريحة، وللقرارات الصادرة عن القضاء بداية واستئنافاً، وللمواد الواضحة، ولتعليق القانون استناداً الى المادة 58 من القانون 2/2017 تاريخ 28/2/2017، ويتوجب الاستمرار بقبول الطلبات لحين الانتهاء العمل بالقانون 2/2017، ومن هنا يتوجب على المجلس النيابي تأكيد التمديد كما هو منصوص عليه في المادة 15 واكدت عليه القرارات بداية واستئنافاً مع تعليقه وفقاً للمادة 58 ولعدم اكتمال عناصر القانون، مع تقرير زيادات تتناسب مع الاوضاع الاستثنائية التي تمر بها البلاد والدمار والتهجير الكبير، والذي سيؤثر على أوضاع اللبنانيين لمدة طويلة".