كتب طوني عطية في "نداء الوطن": 

إرتكزت فلسفة نشوء الدول، على فكرة تنظيم شؤون مواطنيها أفراداً وجماعات، اجتماعياً وسياسيّاً واقتصاديّاً، في عقد اجتماعي تصونه وتحافظ عليه، من خلال أنظمة وقوانين تسهر على تطبيقها وتنفيذها. أمّا أسوأ ما يمكن أن تُصاب به الدول، فهو فقدان دورها كناظمة للحياة العامّة والخاصّة، وإهمال حدودها السياديّة من جهة، والإداريّة الداخليّة من جهّة أخرى. مئة عام على جمهوريّة الـ10452 كلم ، وملفات كثيرة وخطيرة لا تزال عالقة في شرنقة الإهمال. مشاعات وأراضٍ غير ممسوحة، أو غير مسموح مسحها أو بتّ مساحاتها. عقارات تحوّلت مشكلاتها ألغاماً تُهدّد أنشودة «السلم الأهلي» المعرّضة أصلاً لإنتهاكات مزمنة، في ظلّ تركيبة سكانيّة وثقافيّة وإجتماعيّة معقّدة وحسّاسة للغاية. أي خلاف قد يأخذ أبعاداً مناطقيّة وطائفيّة. نزاعات ودماء حول الملكيّة والمياه والأفضليّة التاريخيّة.

من أعالي جبل لبنان إلى آخر البقاع وامتداداته جنوباً وشرقاً وغرباً، حروب باردة وساخنة داخل القرية الواحدة أو بين البلدات على ترسيم الأراضي، والسبب؟ تقاعس السلطات عن واجبها إذا حسنت النيّات، وما تخفيه بواطن بعض القوى السياسية من «سلبطة» وهيمنة على ممتلكات الآخرين، خدمة لمشاريعها التوسّعية.

بدأ مسح العقارات في لبنان منذ عهد السلطنة العثمانية، وحدّد نظامها الملكيات الفردية والعامة، وفقاً لعلامات وإشارات جغرافية محليّة بموجب «الدفترخانة» أو «الدفتر الشمسي». وعام 1926 اعتمد الإنتداب الفرنسي مفهوم السجلّ العقاري الحديث، ونقل العقارات من «الحدود التقريبية» إلى علم الطوبوغرافيا وتحديد مساحة العقارات وترقيمها، ثمّ تسجيلها وتدوينها في سجّل عقاري. ونجح وفق الأرقام المتداولة في مسح نسبة 50 في المئة من الأراضي اللبنانية وتحديدها، حتّى عام 1946. ما بدأه العثمانيون وبعدهم الفرنسيّون، عجزت الدولة عن استكماله. إذ استطاعت أن تحدّد 25 في المئة فقط من مجمل المساحة الممسوحة، لتبقى 25 أخرى، غير محدّدة، ومنها ما هو متنازع على ملكيته بين القرى أو في المحلّة الواحدة بين الأهالي والجمهورية اللبنانية.

مع تزايد عدد السكان وحاجاتهم اليومية في ظلّ الظروف الراهنة وعدم استقرار الأوضاع السياسية والإقتصادية الصّعبة، أصبح التعدّي على الأملاك أمراً لافتاً. إذ لم يقتصر على ملكيّات الأفراد أو السكّان، بل طال الأراضي التابعة للدولة أو للسلطات المحلية (المعروفة بالمشاعات). وإذا كانت العقارات الخاصّة أو الداخلية قد تُحلّ «بمونة الأهالي» ومخاتير وفاعليات البلدة، فإن المشاعات تُشكّل مادة دسمة للخلافات التي تتخطى حدودها العقارية، وتأخذ أبعاداً قانونية وسياسية وأهلية.

الواقع القانوني للعقارات في لبنان

في قانون الملكية العقارية الصادر بالقرار رقم 3339 في 1930/11/12، عرّف هذا القانون العقارات، وأشار إلى أنواع الأملاك. وحدّد المشاعات بـ»الأراضي التي يحقّ استعمالها لجماعة معيّنة من الناس، بشكل شائع، وطبعاً ضمن القانون أو ضمن الأعراف والعادات. أمّا الملكية فتكون، للدولة أو للبلدة، حسب وقوع المشاع في منطقة جبل لبنان، القديم، أو في مناطق الولاية.

وفي السياق القانوني، حدّد المشترع أملاك الدولة المؤلّفة من أملاك عمومية أو الملك العام، وحسب التشريع الأساس الصادر في 10 حزيران 1925 (أي منذ 98 عاماً)، تشمل جميع الأشياء المعدّة بسبب طبيعتها، لاستعمال الجميع أو لمصلحة عمومية، وهي لا تباع ولا تكتسب ملكيتها بمرور الزمن. وإذا ما أريد بيعها أو بيع جزء منها، فذلك يستلزم أولاً إسقاط المراد بيعه من الملك العام إلى ملك الدولة (أو البلدية) الخاص، وبعد ذلك يجري البيع.

أما أملاك الدولة الخاصة فهي التي تملكها الدولة بصفتها شخصاً معنويّاً ولا تكون مخصّصة للمنفعة العامة، سواء كانت بتصرّف الدولة الفعلي، أم بتصرّف أشخاص آخرين، كالأراضي المتروكة المرفقة الموضوعة تحت تصرّف الجماعات. يمكن تقسيم أملاك الدولة الخاصة إلى فئتين حسبما تكون هذه الأملاك بالتصرّف الفعلي للدولة، أو بتصرّف الأشخاص الآخرين.

إذاً، يفهم من خلال هذه الاضاءة القانونية أنّ العقارات أو المشاعات تحديداً تخضع لترتيبين قانونيين: الأول في جبل لبنان التاريخي، والثاني في باقي المناطق.

ورقة طابو... وعلم وخبر

وفي نافذة تقنيّة، يميّز مصدر «طوبوغرافي» في حديث لـ»نداء الوطن»، بين المناطق الممسوحة عبر تقنيات الـGps أو المناظير، وأخرى لم يشملها هذا التعريف، إذ تستند ملكيتها إلى «ورقة طابو» أو إلى علم وخبر توضح مساحتها من خلال الأعراف الأهلية بوجود المختار والشهود والجيران. كأن نقول مثلاً إن «مساحة هذه الأرض تمتدّ من هذه الشجرة، إلى ذاك الجلّ». أما تحديدها، فيكون بتعيين القاضي العقاري أحد المسّاحين الذي يقوم بـ»تحديد وتحرير العقار»، عبر تنظيم محاضر بوجود المالكين أو أصحاب الأرض والمختار وما يملكه من معطيات، ويصار بعدها إلى «دمغ» العقار وتوقيع الجيران عليه. في هذه الحالة يعتبر العقار ممسوحاً، لكنه غير «مكيّل»، ما يستدعي مرحلة ثانية بتلزيم أحد مكاتب المساحة وضع الخرائط النهائية والرسمية.

وعن المشاعات التابعة لجبل لبنان التاريخي، أكّد المصدر أنها تخضع للنظام المتعارف عليه والمعمول به منذ القانون العثماني، وبالتالي إنّ مشكلة القرنة السوداء تكمن في أنّ الدولة لم تحدّد حدودها مع المناطق الخارجة عن نطاق جبل لبنان. أما إدارتها فتخضع لسلطة البلديات وعموم الأهالي. وكشف أن نحو 35 إلى 40 في المئة من أراضي لبنان غير محدّدة، وحوالى 60 في المئة غير «مُكَيّلة». واستطرد المصدر إلى قضية لاسا، منتقداً بعض الذين يسألون عن سبب تسليط الضوء عليها، فيما غالبية الأراضي في لبنان تعاني المشكلة ذاتها. إذ لفت إلى أنّ القاضي العقاري فتح بحقّها ملف «التحديد والتحرير»، لكن العقبة تكمن لدى قوى الأمر الواقع التي ترفض بتّ مصير العقارات التابعة للمطرانية المارونية. أما المناطق الأخرى فلم يتمّ حتى الآن فتح أعمال «التحديد والتحرير».

إقتراحات نيابية مشبوهة

في تموّز عام 2020، تقدّم النائبان غازي زعيتر وحسين الحاج حسن (نائبان عن بعلبك الهرمل)، باقتراح قانون يقضي بدمج الأراضي الأميرية بالأراضي الملك، وإلغاء «حقّ الرقبة» العائد للدولة في العقارات المعروفة سابقاً بالأميرية. وتصبح تلك العقارات، بموجبه، حكماً من نوع الملك ويتحوّل حق التصرّف الجاري عليها إلى حق ملكية. كما ينصّ على استبدال عبارة «تصرّف» بعبارة «ملك» أينما وردت في قيود السجلّ العقاري عند أوّل معاملة عقارية تجري على العقارات الأميرية بعد نفاذ هذا القانون الذي لم يبصر النور.

هذا الإقتراح، وقبله القرار الصادر عن وزير المال علي حسن خليل عام 2015، بمسح المشاعات باسم الدولة اللبنانية أثارا إشكالات كبيرة. وتكمن خطورة القرار في أنه يسمح للدولة في تأجير من تشاء أراضي العاقورة الممسوحة لها، بعد سلخها من البلدية والأهالي، وبالتالي حرمان أبناء جبل لبنان ملكيتهم للمشاعات التي تمتد من بشري إلى تنورين والعاقورة وبسكنتا والشوف وصولاً إلى جزين. لكن رفض البلدية والأهالي والجوار وبكركي هذا الأمر أجبر وزارة المال على التراجع.

وأشارت «الدولية للمعلومات» في دراسة صادرة عام 2013، إلى أنه «قُدّم في كانون الثاني 2012، اقتراح قانون، يرمي إلى توحيد نظام الملكية العقارية ودمج الأراضي الأميرية بالأراضي الملك، لكنّ هيئة التشريع والاستشارات في وزارة العدل ارتأت عدم قبول الإقتراح لأنّه يؤدّي إلى تنازل الدولة عن حقّ الرقبة الذي تملكه، ولأنّ أحكام مرور الزمن المكتسب لا تطبّق على الأملاك العائدة للدولة، ولأنّ اقتراح القانون يجيز التنازل عن ملكية عقارية من دون أي مقابل وهذا غير جائز في ملكية عائدة للدولة، بل يجب أن يكون هذا التنازل لقاء بدل لا يقلّ عن ثلث قيمة الأرض».

نزاعات على امتداد الوطن

إذا كانت بعض الإشكاليات العقارية تأخذ أبعاداً مناطقية أو مذهبية، خصوصاً الواقعة بين جبل لبنان القديم وتخومه، كتنّورين التي تصل حدودها إلى مناطق بعلبك، إذ يُسيطر أهالي اليمّونة على نحو 10 ملايين متر مربّع من أراضي جرد تنورين بقوة الأمر الواقع، كما يقول أهالي تنورين، علماً أنّ الحدود مرسّمة وهناك نقاط حدودية واضحة لا يمكن التشكيك فيها. لكن تبدّل موازين القوى واستقواء الفريق الآخر بالسلاح والسلطة مكّناه من وضع اليد على أملاك بلدتي تنورين والعاقورة.

إلا أنّ الخلافات على الحدود العقارية موجودة في كل المناطق وحتى بين البلدات المتجانسة طائفياً أو مذهبياً، بين الحازمية وبعبدا مثلاً، وبين فنيدق وعكار العتيقة حيث سقط قتيل بالرصاص قبل أيام من مقتل هيثم ومالك طوق. وكما في الشمال والبقاع، كذلك في قرى النبطية وبنت جبيل الجنوبية، حيث تمّ الكشف عن عمليات سطو على المشاعات بتواطؤ لجان المسح المكلفة من الدولة والمخاتير وبعض المواطنين.

العاقورة

تشكّل هذه البلدة الجبلية الصامدة في جرود جبيل وأعالي جبل لبنان، نموذجاً صارخاً عن تخاذل المسؤولين السياسيين في ردع «الاحتلال العقاري»، وقد تحدّث رئيس بلدية العاقورة منصور وهبي الذي قدّم استقالته في أيار 2022 إلى محافظ جبل لبنان، الى»نداء الوطن»، عن «التعديات التاريخية لأهالي اليمّونة على جرود العاقورة، منذ عهد الرئيس بشارة الخوري. وتجدّدت التعديات في عهد الرئيس شارل حلو، خصوصاً في النصف الثاني من ولايته، بعد أحداث دموية حصلت عام 1967، عندما دعا «المكتب الثاني» آنذاك الطرفين إلى المنطقة المتنازع عليها لرسم الحدود، حيث تفاجأ أهل العاقورة العزّل بوجود مسلّحين وغياب الجيش، وتمّ إطلاق النار عليهم وقتل عمّ وهبي (شقيق والده)».

وأضاف وهبي أنّ «الحال استمرّت في كل العهود وصولاً إلى عهد رئيس الجمهورية السابق ميشال عون، فشكّلت لجنة في «حزب الله»، أكّدت أن هذه العقارات هي ملك العاقورة. ولدى زيارتي الرئيس عون، قال لي إنّه لم يتسلّم أي كتاب رسمي من الحزب، بل موقف شفهي فحواه تقديم «كسر خاطر لأهل اليمونة»، فكان جواب وهبي «أننا لن نتنازل عن حبّة تراب واحدة».

وتابع: «في محاولة أخرى، اتفقنا مع عون بناءً على اقتراح عُرض علينا يقضي بأن نؤجّر الأرض التي يزرعها أهل اليمونة، والتي تبيّن أنها مزروعة بنبتة «الحشيشة»، لمدّة لا تتعدى الخمس سنوات مقابل بدل مالي رمزي (دولاراً واحداً)، شرط الإعتراف بحقّنا وملكيتنا للعقار المستباح. غير أن هذا العرض أيضاً لم يصل إلى خواتيمه، واستمرّت الأزمة حتى اليوم». كما لفت إلى اجتماعات حصلت في قيادة الجيش مع الطرف الآخر، «أثبتنا فيها بالوثائق والمستندات والأحكام الصادرة وعددها اكثر من 12 حكماً».

وختم: «لا يستطيع أحد التذاكي على الحدود الطبيعية الفاصلة بين محافظتي جبل لبنان والبقاع، وهذه الحدود وُضعت بحكم قضائيّ مبرم عام 1936، من ثمّ أتت المساحة لاحقاً في الستينيات وثبتت ملكية جرود العاقورة لأبناء البلدة، وعام 1999 تمّت الموافقة على إنشاء محمية اليمونة البقاعية بقانون من مجلس النواب، وهذه المحمية هي الحدود الفاصلة بين اليمونة والعاقورة، وكل الأراضي المحاذية لليمونة ناحية جبل لبنان هي أملاك العاقورة، وذلك وفق الخرائط النافذة والمصدّقة لدى الدولة».

والحدود السوريّة أيضاً

يفضح التسيّب الحدودي تخلّي الدولة عن سيادتها للدولة السورية، بترك أملاك اللبنانيين وعقاراتهم في مهبّ التعديات واستباحة مساحات شاسعة من السوريين، كما حصل عام 2018، على سبيل المثال لا الحصر، عندما احتلّ أهالي بلدة قارة السورية نحو مليون متر مربّع من أراضي جرود رأس بعلبك الزراعية. والجدير بالذكر، أن مشكلة الأراضي الحدوديّة، وفي رأس بعلبك (كمثال) تعود إلى قيام دولة لبنان الكبير في 1 أيلول 1920، وتجدّدت الأزمة مع دخول الجيش السوري عام 1976 وتمركزه يومها في جرودها الواسعة وعلى قمم الجبال، فدخل المزارعون السوريون أيضاً واستغلّوا الأراضي على الحدود، لكن بعد انتهاء الحرب الأهلية عام 1990 طالب أهالي الراس بأملاكهم. وعام 1992، حصل إشكال كبير بينهم وبين مزارعي قارة السورية، واستطاع الأهالي من إخراج السوريين بالقوّة، وقد تدخّلت عناصر من الدرك يومها ونظّمت محاضر بما حصل، واستطاع الأهالي استعادة أراضيهم واستثمارها.

تشكيل لجنة

وفي هذا السياق، أصدر رئيس حكومة تصريف الأعمال نجيب ميقاتي، قراراً «يقضي بتشكيل لجنة لدرس مسألة النزاعات بين الحدود العقارية والنزاعات على المياه في أكثر من منطقة عقارية برئاسة وزير الداخلية والبلديات في حكومة تصريف الأعمال بسام مولوي. وأنّ مهمة اللجنة هي تحديد الحدود العقارية في مناطق: بشري/الضنية، القبيات/الهرمل، فنيدق/عكار العتيقة، أفقا/لاسا، واليمونة/العاقورة».

31907 عقارات أميرية

خصوصيّة جبل لبنان:

المشاع للأهالي

في أيّام السلطنة العثمانية، تمتع جبل لبنان بواقع منفرد. فالحكم العثماني ترك لأهالي هذه المنطقة حقّ إدارة أحوالهم وأموالهم وأراضيهم (حوالى 3000 كلم مربّع)، وتوجد غالبيتها في سفوح «جبل لبنان القديم» الممتدّة من القرنة السوداء شمالاً حتّى جزين جنوباً. وتنعم بـ»ترتيب خاص» مروراً بالإنتداب وصولاً إلى الإستقلال. وكانت تفصل بينهم وبين البقاع وبين سهل عكار وجروده وبين سهول الجنوب وجباله وبين الساحل وأهل الجبل. وتميّزت في عهد الأمير فخر الدين الثاني ( 1572 و1635) بوضع ملكية المشاعات العامة في «جبل لبنان القديم» باسم أهالي القرى والبلدات.

أمّا بقيّة المناطق، فاعتبرها السلطان ملحقة بالسلطنة، واعتبر أراضيها أراضي أميرية، أي تخصّ الحاكم. ومع المسح الفرنسي بقيت على حالها، ووضعت بقية المشاعات في الشمال والبقاع والجنوب والساحل تحت إمرة الدولة اللبنانية.

أشارت دراسات منشورة إلى أنّ «نسبة الأراضي الممسوحة النهائية من مساحة لبنان الإجمالية تبلغ 50 في المئة (مسح نهائي، أي مربوط بإحداثيات، بمعنى أنّه محدّد للوصول إليه)، 30 في المئة ممسوح تقريباً (أي أنه مأخوذ عن صور جوّية)، 20 في المئة من مساحته الإجمالية غير ممسوحة أبداً. ولفتت دراسة لمؤسّسة «ستوديو أشغال عامّة» صادرة في أيار 2023، إلى أنّ «الأراضي الأميرية» تُشكّل النسبة الأكبر من أملاك الدولة العقارية، إذ يبلغ عددها على صعيد لبنان 31907 عقارات، أي ما يشكّل 52 في المئة من إجمالي هذه الأملاك. يشمل قضاء بعلبك وحده أكثر من 33 في المئة من مجمل الأراضي الأميرية، في حين حوالى 23 في المئة منها في قضاء البقاع الغربي، و17 في المئة في قضاء راشيا، و7 في المئة في قضاء عكار، ما يعني أنّ 80 في المئة من الأراضي الأميرية تتركّز في البقاع وعكار. هذا التركّز ما هو إلا نتاج تاريخي لما كانت عليه الملكيات العقارية أيام العهد العثماني، ومن الواضح، بحسب التوزّع الجغرافي، أنه قائم في محيطٍ زراعيٍ بإمتياز