سوق العقارات في لبنان: ما هي آخر المستجدات؟

في ظل الوضع المتقلب بين حرب وسلام، يطرح اللبنانيون الكثير من التساؤلات حول العقارات وقيمة المتر المربع في بيروت وجبل لبنان وغيرها من المناطق. وذلك تحديداً بعد الحرب الأخيرة بين حزب الله وإسرائيل، والتي أسفرت عن تدمير أكثر من 22 ألف وحدة سكنية، معظمها في الضاحية الجنوبية للعاصمة وجنوب لبنان.

وتشهد السوق العقارية تبايناً كبيراً بين توقعات البائعين والمشترين. وبينما يترقب البائعون ارتفاع الأسعار مدفوعين بآمال الانتعاش الاقتصادي بعد انتخاب رئيس جديد للجمهورية ووضع حد للفراغ منذ أكثر من عامين ونصف، يرى المشترون أنّ السوق لا تزال في حالة ركود، الأمر الذي يخلق فجوة بين العرض والطلب.

وعلى الرغم من أنّ السوق لا تشهد حالة انهيار، لم تعرف انتعاشًا واضحًا بعد. ويقسم القطاع العقاري إلى قسمين أساسيين: العقارات الفاخرة وتشمل الوحدات السكنية في المناطق المركزية مثل فردان والرملة البيضاء ورأس بيروت ووسط المدينة والأشرفية، بالإضافة إلى مقاصد الاصطياف مثل فقرا وفاريا والبترون وعمشيت، التي تتمتع في كثير من الأحيان بإطلالة مميزة على البحر. ومن ثم، هناك كل العقارات التي تقع خارج نطاق المناطق المتميزة.
ويواجه القطاع العقاري اللبناني ضغوطًا غير مسبوقة، حيث لا تزال الأسعار في المناطق الفاخرة (prime location) أقل بنسبة 20% عن مستويات ما قبل 2019، بينما تراجعت الأسعار في المناطق الطرفية بنسبة تصل إلى 35%. ويرجع هذا الانخفاض، وفقًا لوليد موسى، نقيب الوسطاء والاستشاريين العقاريين في لبنان لتراجع القدرة الشرائية لسكان هذه المناطق، إضافة إلى غياب القروض السكنية التي كانت تُمنح عادةً عبر البنوك التجارية والمؤسسة العامة للإسكان وبنك الإسكان.

موسى أشار في حديث خاص لـIci Beyrouth إلى أنّ أسعار العقارات الفاخرة لا تخضع للقوانين التقليدية للعرض والطلب وحجم المعاملات المبرمة، حيث لا يضطر مالكو هذه العقارات للبيع بسرعة، ما يبرر الميل في رفع الأسعار.

مؤشر أسعار العقارات
في هذا السياق، أطلقت النقابة مؤشر لتقييم أسعار العقارات. ويحتسب هذا المؤشر، الذي يخضع للتحديث كل ستة أشهر، بناءً على بيانات يجمعها الأعضاء عبر استبيانات ومعلومات مجمعة من منصة Dubizzle. ويُستخدم هذا المؤشر من قبل بعض الجهات الرسمية، مثل المحافظات، لتقييم القيم الإيجارية للمناطق ضمن نطاق عملها.

وعمومًا، تستند تقديرات أسعار العقارات إلى ثلاثة عناصر رئيسية: ثلث يعادل تكلفة الأرض وثلث لتكلفة البناء وثلث لقيمة الأرباح أو العوائد الاستثمارية. لكن هذه النسبة تختلف حسب الموقع ونوع المشروع والعوامل الاقتصادية السائدة.

2024 وتباطؤ غير مسبوق
بعدما حافظت السوق العقارية على حد أدنى من النشاط بين 2020 و2023، مدعومًا بطلب المغتربين والمستثمرين الأجانب ذوي الدخل المرتفع، شهد القطاع تباطؤًا حادًا بدءًا من أكتوبر 2023 مع اندلاع الحرب في غزة وتفاقم الوضع بعد توسع الحرب بين حزب الله وإسرائيل إلى لبنان.

بالإضافة إلى ذلك، أدت الدولرة المتزايدة للاقتصاد والتضخم لرفع أسعار العقارات، مما جعلها خارج متناول شريحة كبيرة من اللبنانيين الذين يتقاضون رواتبهم بالليرة اللبنانية.

انخفاض قياسي في المبيعات: أكثر من النصف
انخفضت إجمالي قيمة مبيعات العقارات بين يناير ونوفمبر 2024، بنسبة 59,3% لتصل إلى 2,5 مليار دولار مقارنة بـ 6,1 مليار دولار في الفترة نفسها من عام 2023. كما تراجعت القيمة المتوسطة للصفقات العقارية بنسبة 74,5% لتبلغ 78,008 دولارًا فقط. ولوحظ هذا الانخفاض بشكل خاص في مناطق مثل بيروت وجنوب لبنان والنبطية، حيث تراوحت الانخفاضات بين 70.1% و81.6%. في المقابل، أتى التراجع أقل حدة في شمال لبنان والبقاع، حيث تراوح بين 26.5% و42.8%. ولا يمكن اعتبار هذه الأرقام مفاجئة خصوصاً وأنّ مؤشر الاستثمار بالنسبة للناتج المحلي الإجمالي وصل إلى أقل من 10%.